Чтобы сделка стала чистой

• служба
• следствие
• СД МВД России
• Данил Филлипов
• мошенничество
• ИТК
• недвижимость
• профилактика
• правовые консультации

О том, как сделать рынок недвижимости более прозрачным и безопасным, рассказывает заместитель начальника Следственного департамента МВД России генерал-майор юстиции Данил Филиппов.

Сегодня актуальность противодействия мошенникам на рынке недвижимости возросла в связи с принятыми банковским сектором мерами по защите денежных средств на счетах клиентов. Внедрены надёжные антифрод-системы по блокировке вывода денежных средств со счетов клиента. Также постоянно расширяется понятие «операции без согласия клиента», принимаются отрицательные решения по заявкам на получение кредитов, поскольку сотрудники банка стали эффективнее выявлять граждан, находящихся под воздействием обмана.

В ответ преступники начали использовать схемы хищения имущества, исключающие участие банков. В этих схемах жертвы под воздействием мошенников продают своё единственное жильё, а вырученные деньги, как правило, передают криминальным курьерам. После того как жертва поняла, что с ней произошло, она пытается вернуть своё имущество и обращается в суд с иском о признании сделки недействительной.

Наиболее часто они встречаются в крупных городах и регионах с высокой стоимостью жилья: Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Новосибирской и Челябинской областях.

Анализ сведений, предоставленных 10 территориальными подразделениями органов внутренних дел, показал, что в 40 процентах случаев продавцы обращались в риелторские агентства, немного реже – к частным специалистам или самостоятельно размещали объявления на информационных ресурсах, а в дальнейшем сделка проводилась через существующие для этого приложения.

Сложность выявления злоумышленников обусловлена использованием широкого спектра средств анонимизации, позволяющих злоумышленникам находиться в любой точке мира.

Самые распространённые варианты схем с «продажей» квартир у злоумышленников:

1. Звонки под видом сотрудников банка или госорганов, в ходе которых потерпевшему сообщают о попытке переоформления права собственности, в связи с чем просят взять кредит под залог квартиры и перевести денежные средства на «безопасный счёт» или передать курьерам; «спасти квартиру от ареста» либо иных ограничений путём заключения договора купли-продажи; предоставить удалённый доступ к компьютеру или установить вирусное программное обеспечение под видом «защитного приложения».

2. Легенда о генеральной доверенности, оформленной от имени гражданина на «украинского террориста», когда потерпевшему рассказывают о переводах всех денежных средств, продаже квартиры и о грозящей ему уголовной ответственности за финансирование ВСУ.

3. Звонки под предлогом уточнения данных для доставки посылки или замены счётчиков.

Так, в ходе расследования одного из уголовных дел установлено, что кибермошенники после того, как пострадавшая продиктовала присланный ей в СМС-сообщении код, убедили 75-летнюю жительницу Приморского края в том, что неизвестными получен доступ к личному кабинету «Госуслуг», в результате чего её квартира находится в залоге у неких злоумышленников, поэтому недвижимость нужно срочно продать, иначе она перейдёт в собственность третьим лицам.

4. Звонки под предлогом получения персональных данных и денежных средств гражданина.

Злоумышленники используют телефонные звонки, электронную почту и мессенджеры, нередко прикладывая поддельные документы из Росреестра, чтобы запугать пострадавшего возможной потерей квартиры. Их цель – вызвать панику и вынудить человека связаться со «службой поддержки» по указанным номерам.

5. Звонки под предлогом участия в операции по поимке преступников.

Например, мошенники, представившись силовиками, убедили 78-летнюю жительницу столицы, что её телефон прослушивают преступники и для их поимки нужно выполнять указания «в рамках операции». Москвичка последовательно положила в указанные ей места 1,1 миллиона рублей, а также продала четыре квартиры, отдав деньги «посыльным». Общий ущерб превысил 50 миллионов рублей.

Нередко совмещение практического плана сделки с юридическими и техническими деталями позволяет суду принять решение в пользу покупателей, как это было в Челябинске. По мнению местного судьи, то, что потерпевшие вводили в заблуждение покупателя квартиры, скрывая своё участие в навязанной мошенниками спецоперации, свидетельствует о взаимосвязанной последовательности действий и о намерении собственника распорядиться своим имуществом. Покупателем же были приняты достаточные меры проверки волеизъявления продавца, что свидетельствует о его добросовестности при заключении сделки. Тем самым суд возложил всю ответственность за её последствия на продавца.

В то же время выявляются случаи злоупотребления со стороны продавцов недвижимости. Например, в Туле пенсионерка, находясь под воздействием мошенников, сначала передала им 600 тысяч рублей, а впоследствии заключила договор купли-продажи своей квартиры. Полученные от покупателя деньги она не стала передавать мошенникам, а разместила на накопительном счёте и использовала полученные проценты на личные нужды. Потом обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной. Судом вынесено решение о применении двусторонней реституции, а по факту мошеннических действий в отношении покупателя квартиры возбуждено уголовное дело.

Отмечу, что, как только такая схема обмана появилась, МВД России направило информационные материалы с рекомендованными правилами заключения сделок для риелторов. Они, профессиональные участники рынка недвижимости, в современных реалиях, как и представители банковского сектора, обязаны «считывать» клиента, находящегося под воздействием обмана, и делать всё, чтобы сделка была реальной, а не мнимой, воля продавца не была навязана злоумышленниками.

К рекомендованным ведомством мерам относятся: видеозапись разговора с продавцом и его письменная роспись в бланках с вопросами о намерениях, причинах продажи и предупреждениями о последствиях (освобождение квартиры и утрате права собственности); неоднократное предупреждение продавца (устно и под роспись): если он скрывает, что на него оказывается воздействие в рамках «спецоперации» и доказывается необходимость продажи, то становится пособником финансирования преступной деятельности и в дальнейшем сам несёт ответственность за последствия. Данные документы станут гарантом добросовестности риелтора и покупателя и будут оценены судом. Кроме того, целесообразно скорректировать типовые договоры, включив пункты об осведомлённости сторон о последствиях сделки под влиянием обмана. Также на законодательном уровне предлагается обязать органы регистрации информировать родственников продавца (детей, внуков, племянников) о планируемой сделке, приглашать их для ознакомления с документами, при их отсутствии – привлекать социальные службы.

В случаях, когда такие документы отсутствуют и продавец квартиры настаивает на том, что находился под воздействием мошенников, суды удовлетворяют исковые требования о признании сделки недействительной, ссылаясь на порок воли потерпевшего, и применяют статью 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Порок воли суды считают установленным в заключениях судебно-психиатрических экспертиз, которые правоохранительные органы проводят по уголовным делам. Но надо отметить, что ответы на вопросы, задаваемые в ходе расследования уголовного дела, психиатрам направлены на исследование психических заболеваний и не дают представления о том, могла ли жертва понимать значение условий заключаемой сделки при выполнении указаний мошенников без изменения психического состояния и нарушения саморегуляций.

Кроме того, применение судами статьи 178 ГК РФ необоснованно, поскольку необходимо соблюдение ещё одного условия – вторая сторона сделки должна знать о наличии такого заблуждения. То есть предполагается сделка непосредственно с мошенником, но в реальности она заключается с добросовестным покупателем квартиры.

Одновременно Следственный департамент МВД России концептуально поддерживает следующие предложенные Генеральной прокуратурой Российской Федерации меры:

– законодательное закрепление механизма приостановки кадастрового учёта или регистрации прав на недвижимость при выявлении признаков неравнозначного встречного исполнения;

– расширение перечня обязанностей специалистов Росреестра по проверке добровольности волеизъявления продавцов старше 65 лет, граждан, продающих единственное жильё, а также при продаже по цене существенно ниже рыночной.

Кроме того, целесообразно проработать и реализовать комплекс мер по введению механизма самозапрета на отчуждение недвижимости по заявлению правообладателя; законодательному закреплению «периода охлаждения» – временного ограничения на распоряжение денежными средствами, полученными от продажи жилья; приостановлению регистрации перехода права собственности для всех сделок с недвижимостью, поданных на регистрацию в Росреестр, на «период охлаждения» продолжительностью 5–10 календарных дней; установлению обязанности по внесению денежных средств в размере цены договора купли-продажи на депозитный счёт при подаче иска о признании сделки недействительной; введению обязательного страхования рисков при совершении сделок с недвижимостью на вторичном рынке; реализации системы автоматического уведомления близких родственников (через профиль «Близкие» на портале «Госуслуги») о регистрации перехода права собственности на недвижимость, принадлежащую лицам преклонного возраста; переходу права собственности при применении двусторонней реституции после возврата суммы денежных средств, полученных по сделке; разработке и распространению в нотариальных конторах информационных материалов (памяток, инструкций) о способах защиты от мошенничества и необходимых проверках перед сделкой; обязательному привлечению нотариусов для удостоверения сделок с недвижимостью, проводимых лицами старше 50 лет; организации регулярного информационного обмена с МВД России для получения сведений о выявленных случаях мошенничества и получения актуальных предупреждений о преступлениях; созданию единого межнотариального центра мониторинга и реагирования для обмена нотариусами в режиме реального времени данными о клиентах и возможной мошеннической активности; формированию защищённого реестра лиц, в отношении которых родственниками либо самостоятельно гражданами поданы заявления о возможной уязвимости к мошенничеству (по возрасту, заболеваниям). При обращении такого человека любая сделка автоматически ставилась бы на особый контроль.

В условиях постоянного развития технологий только добросовестное отношение к соблюдению требований чистоты сделки может гарантировать её безопасность. Работа по выработке дополнительных мер противодействия IT-преступлениям, а также по совершенствованию отраслевого законодательства продолжается…

Вернуться в раздел